Une maison neuve ne passe jamais en déclaration préalable. Le permis de construire est obligatoire, et c’est la mairie de la commune où se trouve le terrain qui l’instruit. Ce qui retarde un dossier, en revanche, ce n’est presque jamais le formulaire administratif : ce sont les pièces dessinées, et le fait qu’elles doivent toutes raconter le même projet.
Nous construisons des maisons individuelles depuis plus de 30 ans depuis notre atelier de Feillens, et nous voyons passer les dossiers à deux moments : quand le terrain vient d’être acheté et que rien n’est dessiné, et quand l’accord est arrivé et qu’il faut implanter. Voici ce qui se joue entre les deux.
Pourquoi le permis est obligatoire, et pas une simple déclaration
Le code de l’urbanisme réserve la déclaration préalable aux travaux de faible importance. Au-delà de 20 mètres carrés de construction nouvelle, on bascule dans le permis de construire. Une maison dépasse ce seuil par définition, y compris une petite maison de plain-pied.
Cela a une conséquence pratique que l’on oublie souvent : le permis porte sur le bâtiment, pas sur le terrain. Si vous prévoyez dès maintenant un garage accolé, une terrasse couverte ou un mur de soutènement rendu nécessaire par la pente, mieux vaut les faire figurer au dossier initial. Les ajouter après l’accord demande une nouvelle démarche, et parfois une modification du permis en cours.
Les pièces qui demandent le plus de travail
Le dossier comprend une série de plans, et chacun répond à une question précise que se pose l’instructeur.
Le plan de situation localise la parcelle dans la commune, pour savoir quelles règles s’y appliquent. Le plan de masse montre la maison posée sur le terrain, avec les limites, les accès, les raccordements et les niveaux. Le plan de coupe explique comment le projet s’assoit sur le relief, et c’est la pièce que l’on néglige le plus alors qu’elle décide des terrassements. Les plans de façades et de toitures montrent ce qui se verra depuis la rue. Une notice décrit les matériaux et les teintes. Enfin, un document graphique et deux photographies, l’une prise de près, l’autre de loin, situent la maison dans son environnement.
C’est le plan de masse et le plan de coupe qui nous intéressent le plus. Ils disent la hauteur des terres à reprendre, la profondeur probable des fondations et la possibilité de faire entrer une toupie et une pelle sur la parcelle. Un projet parfaitement dessiné sur une parcelle inaccessible aux engins reste un projet coûteux.
Le seuil de 150 mètres carrés, et le recours à l’architecte
Au-delà de 150 mètres carrés de surface de plancher, le recours à un architecte est obligatoire pour établir le projet. En dessous, un particulier qui construit pour lui-même peut déposer sans architecte.
Ce seuil se calcule sur la surface totale après travaux, et non sur ce que l’on ajoute. Une maison de 140 mètres carrés que l’on complète plus tard d’une pièce de 20 mètres carrés franchit la barre, et la démarche change. Il vaut mieux le savoir au moment de dessiner la maison que trois ans plus tard.
L’étude de sol, qui n’est pas une pièce du dossier mais change tout
L’étude géotechnique ne fait pas partie des pièces exigées par la mairie. Elle n’en est pas moins décisive, parce qu’elle décide du type de fondations que nous allons mettre en œuvre : semelles filantes ordinaires, semelles descendues plus bas, ou radier si le sol demande de répartir les charges sur toute l’emprise.
Dans les communes où les sols argileux sont présents, et il y en a dans notre secteur des deux côtés de la Saône, le rapport peut faire varier sensiblement le poste fondations. Nous préférons le lire avant de chiffrer que de découvrir le problème à l’ouverture des fouilles.
Ce que nous apportons pendant cette phase
Nous ne dessinons pas les plans à votre place et nous ne déposons pas le dossier en votre nom. Ce que nous faisons, c’est le lire avec vous avant qu’il ne partent en mairie, et vous dire ce qui va se passer sur le terrain.
Concrètement, nous regardons l’implantation par rapport aux limites et aux réseaux, la cohérence entre les niveaux du plan de coupe et le terrain réel, l’accès des engins, l’endroit où les terres excavées pourront être stockées pendant le chantier. Nous vous accompagnons ensuite de la conception à la livraison, avec un seul interlocuteur du début à la fin. Vous trouverez le détail de cette prestation sur notre page construction de maison, et quelques chantiers réalisés dans nos réalisations.
Après l’accord : affichage, validité, et la règle qui prime
L’autorisation est valable trois ans. Passé ce délai sans que les travaux aient commencé, elle devient caduque, et il faut la proroger ou déposer à nouveau. C’est une échéance à garder en tête quand le financement prend du temps à se boucler.
Le permis doit aussi être affiché sur le terrain, de façon visible depuis la voie publique, pendant toute la durée du chantier. Cet affichage fait courir le délai pendant lequel un tiers peut contester l’autorisation. Commencer les fondations le lendemain de l’accord n’est donc pas toujours la meilleure idée, surtout si le voisinage n’a pas été informé du projet.
Tout ce qui précède décrit le principe. Ce qui s’applique réellement à votre parcelle est écrit dans le plan local d’urbanisme de votre commune : hauteur admise, implantation par rapport aux limites, pente et matériaux de la toiture, teintes des enduits, et parfois obligation de raccorder à l’assainissement collectif.
Deux terrains séparés par une haie peuvent relever de deux zonages différents. Avant de dessiner, passez au service urbanisme de votre mairie avec le numéro de parcelle : la consultation est gratuite et elle évite de recommencer un dossier.
Si votre projet est à ce stade et que vous voulez un avis de maçon sur la faisabilité, écrivez-nous ou appelez l’atelier. Nous intervenons depuis Feillens, dans l’Ain, sur le secteur de Mâcon et la Bresse voisine.